「空いているオフィスを店舗にしたい」「店舗だった建物を事務所として使いたい」など、既存の建物を別の目的で使いたいケースがあります。
こうしたときに関係するのが建築物の用途変更です。

用途を変えるだけなら簡単に思えるかもしれません。しかし、変更後の用途によっては、避難経路や防火設備、内装、採光などに関する基準への対応が必要になる場合があります。さらに、一定の規模を超える特殊建築物への用途変更では、建築確認申請が必要です。

例えば、これまで事務所として使っていた建物を飲食店に変える場合を考えてみましょう。厨房や客席を設けるだけでなく、建物の用途が変わることで、防火や避難などの観点から確認すべき項目が増えることがあります。

この記事では、建築物の用途変更について、建築基準法上の基本的な考え方から、確認申請が必要になるケース、既存不適格建築物の扱い、店舗やオフィスへの変更で注意したいポイントまで、実務に沿ってわかりやすく解説します。

用途変更をすれば、必ず建築確認申請が必要になるわけではありません。ポイントになるのは、変更後の用途と床面積です。

建築基準法では、劇場、映画館、集会場、病院、ホテル、旅館、店舗など、一定の用途に使われる建築物を「特殊建築物」として扱っています。これらの用途に変更する場合、一定の条件を満たすと建築確認の対象になります。

現在の制度では、特殊建築物について、その用途に供する部分の床面積が200㎡を超える場合が建築確認の対象です。

例えば、延べ300㎡の事務所を飲食店に変更するケースでは、単純に「内装工事をするだけ」と考えるのは危険です。変更後の用途が特殊建築物に該当するため、建築確認申請の要否を確認する必要があります。

一方で、規模が小さいからといって、何も確認せずに用途変更できるとは限りません。建築確認が不要でも、建築基準法上の規定まで不要になるわけではないためです。

実務では、用途変更を計画した段階で、次のような項目を確認しておくと安心です。

• ・変更前と変更後の用途


• ・用途変更する部分の床面積


• ・建物全体の階数や規模


• ・防火・避難に関する現在の状態


• ・既存の確認済証や検査済証などの資料

特に「200㎡以下だから大丈夫」と面積だけで判断するのは避けましょう。用途変更に伴って別の法規制が関係することもあるため、建築士や特定行政庁などへの事前確認が重要です。

用途変更で特に注意したいのが、変更後の用途によって適用される建築基準が変わることです。

例えば、事務所から飲食店へ変更する場合、利用者が滞在する空間のつくりや避難、安全、防火などについて確認が必要になります。反対に、店舗から事務所へ変更する場合でも、建物の状況によっては確認すべき事項が残ります。

現場では「内装をきれいにすれば営業できる」という感覚で計画が進み、後から法規上の問題が見つかるケースがあります。例えば、テナントの契約を済ませてから用途変更の可否を調べたところ、必要な避難経路を確保できず、計画を見直すといった事態です。

また、用途変更では「類似の用途」という考え方もあります。建築基準法施行令では、劇場・映画館・演芸場、公会堂・集会場、ホテル・旅館など、相互に類似する一定の用途をグループとして整理しています。

これらの同一グループ内の類似する用途間で変更する場合は、建築確認申請の手続きが不要とされています。ただし、ここで注意したいのが、確認申請が不要になることと、建築基準法上の技術基準まで適用されなくなることは別の話だという点です。

例えば、類似用途間の変更で建築確認申請が不要となる場合でも、防火や避難などに関する建築基準法上の規定まで自動的に免除されるわけではありません。また、既存不適格建築物についても、類似用途だからといってすべての遡及適用がなくなるわけではありません。

そのため、「類似する用途だから確認申請も法規対応も必要ない」と判断するのは危険です。確認申請の要否と、変更後の用途に対して建物がどの基準に適合する必要があるのかは、分けて確認することが重要です。

さらに、用途変更では建築基準法だけを見るのではなく、消防法や都市計画法、自治体の条例なども確認が必要になる場合があります。飲食店や宿泊施設などへ変更する場合は、特に事前確認を丁寧に進めることが重要です。

既存の建物を活用するときに、もう一つ注意したいのが「既存不適格」です。

既存不適格とは、建築当時は法令に適合していたものの、その後の法改正などによって現在の基準には適合しなくなった建築物を指します。既存不適格は、直ちに違反建築物という意味ではありません。

ただし、既存不適格の建物で用途変更を行うと、変更後の用途に関係する一部の規定について、現在の基準への適合を求められる場合があります。防火、避難、採光、換気、内装、用途制限など、用途変更によって影響を受ける規定が対象となることがあります。

例えば、築年数の古い建物を購入して店舗へ変更するケースでは、建物の現状を確認せずに工事計画を立てると、後から追加工事が必要になる可能性があります。

一方で、建築基準法には、既存建築物を活用しやすくするため、一定の条件を満たす場合に既存不適格の状態を継続できる緩和措置も設けられています。つまり、既存不適格の建物だからといって、用途変更のたびに建物全体を現在の基準へ合わせなければならないとは限りません。

ただし、どの規定についても一律に緩和されるわけではありません。用途変更の内容や建物の状況、適用される規定によって扱いが異なるため、既存不適格であることだけを理由に「そのまま使える」と判断するのも危険です。

そのため、用途変更を検討するときは、既存図面、確認済証、検査済証などの資料を確認し、現在の建物がどのような状態なのかを整理することが重要です。資料が残っていない場合でも、現況調査などを通じて確認する方法があります。

「既存不適格だから難しい」と考えるのではなく、「どの部分が既存不適格で、用途変更によってどの規定が関係するのか」を確認することが、既存建物を有効活用するための第一歩です。

建築物の用途変更で最も避けたいのは、工事やテナント契約を進めてから、法規上の問題に気付くことです。

例えば、オフィスビルの一室を飲食店に変更する場合、設計者は用途だけでなく、避難経路、防火、内装、設備などを確認します。さらに、建物全体の条件や既存の法適合状況によって、必要な対応が変わることがあります。

そのため、用途変更を検討するときは、次のような順番で整理するとスムーズです。

• ・現在の建物用途と変更後の用途を確認する


• ・用途変更する部分の床面積を確認する


• ・既存の確認済証や検査済証、図面などを確認する


• ・建築基準法上の確認申請が必要か調べる


• ・防火、避難、採光、換気、内装などの適合状況を確認する


• ・消防法や自治体の条例なども確認する


• ・必要な工事や手続きを整理してから事業計画を進める

特に建築や不動産の仕事では、用途変更の可否を判断するだけでなく、「どのような用途に変更するのか」「どのような工事が必要なのか」「誰に確認すべきなのかまで整理する力」が重要になります。

2025年4月からは建築確認・検査の対象となる建築物の区分も見直され、建築実務を取り巻く確認事項はさらに重要になっています。特殊建築物については、用途に供する部分の床面積が200㎡を超える場合が建築確認の対象となるなど、用途や規模に応じて確認が必要です。

建築物の用途変更は、単なる「使い道の変更」ではありません。建物の安全性や法適合性、工事費、スケジュールにも関係するため、計画の初期段階で専門家に相談することが、結果的に手戻りを減らす近道です。

これから建築・不動産業界で働きたい方にとっても、用途変更は設計、施工管理、不動産管理、営業など幅広い仕事と関係するテーマです。建物を「つくる」だけでなく、「どう使い続けるか」という視点を持つことで、仕事への理解も一段深まります。

『建設求人どっとクル』では、建築・不動産業界で役立つ法規や専門知識だけでなく、現場のリアルな働き方やキャリアの考え方など、実務に直結する情報を多数公開しています。

まずは情報収集の一環としてLINEにご登録いただき、気になる記事から建設・不動産業界への理解を深めてみてください。

その中で、「自分の経験がどんな仕事に活かせるのか知りたい」「転職についてもう少し具体的に整理したい」と感じた方には、キャリアに関する個別のご相談も受け付けています。無理に転職を勧めるものではありませんので、まずはカジュアルにご相談ください。