不動産投資について調べていると、「利回り」という言葉をよく目にします。利回りとは、投資した金額に対して、どれくらいの収益が得られるのかを割合で表したものです。不動産の場合は、物件価格に対して年間の家賃収入がどの程度になるのかを見るときなどに使われます。

たとえば、2,000万円の物件から年間120万円の家賃収入が得られるとします。この場合、「120万円÷2,000万円×100」で、利回りは6％です。ただし、この6％だけを見て「毎年6％の利益が出る」と考えるのは適切ではありません。

実際の不動産経営では、管理費や修繕費、固定資産税など、家賃収入以外にもさまざまな費用が発生するためです。収入だけでなく、維持管理費や修繕費なども含めて収益性を見る必要があります。

そのため、不動産の利回りを見るときは、まず「表面利回り」と「実質利回り」は別物だと理解することが重要です。ここを押さえておくと、物件情報に掲載された利回りの数字を見たときにも、数字の意味を冷静に判断しやすくなります。

表面利回りとは、物件価格に対する年間の家賃収入の割合です。グロス利回りと呼ばれることもあり、収益物件を比較するときに最初に確認しやすい指標です。

計算式は、「年間の家賃収入÷物件価格×100」です。たとえば、2,000万円の物件で毎月10万円の家賃収入がある場合、年間家賃収入は120万円です。そのため、表面利回りは6％になります。

物件情報を見ていると、「表面利回り8％」「想定利回り7％」などと表示されていることがあります。この数字は物件を探す際の入り口として便利ですが、実際に手元に残る収益をそのまま表しているわけではありません。

たとえば、同じ2,000万円の物件でも、A物件は年間120万円、B物件は年間140万円の家賃収入があるとします。表面利回りだけを比較すれば、B物件のほうが高くなります。

しかし、B物件のほうが管理費や修繕費などの負担が大きければ、実際の収益には差が出ます。また、満室を前提にした想定家賃で計算されている場合、空室が発生すれば実際の家賃収入は少なくなります。

したがって、表面利回りは「物件を比較するための最初の目安」として使い、これだけで投資判断を決めないことが大切です。

実質利回りとは、家賃収入から一定の費用を差し引いたうえで計算する利回りです。表面利回りよりも、実際の不動産経営に近い収益性を確認しやすい点が特徴です。

たとえば、2,000万円の物件で年間家賃収入が120万円、年間の管理費や修繕費などが30万円だったとします。この場合、費用を考慮した年間収入は90万円となるため、単純化すると実質利回りは「90万円÷2,000万円×100」で4.5％です。

ここで注意したいのが、何を費用として含めるかによって実質利回りの数字が変わることです。管理費や修繕費だけでなく、固定資産税などの税金、保険料、空室による収入減などを考慮する場合もあります。

また、物件を購入するときには購入時の諸費用も発生します。仲介手数料や登記関連費用などを含めて考える場合、単純に「物件価格」だけを分母にする計算では、投資に必要な総額を正確に反映できません。

つまり、表面利回りが高い物件でも、費用や空室リスクを考慮すると、想定していたほどの収益性にならないことがあります。利回りの数字が高いか低いかだけではなく、その数字がどの条件で計算されているのかを見ることが重要です。

不動産の利回りは便利な指標ですが、数字だけで物件の良し悪しを判断することには注意が必要です。実際の投資判断では、家賃収入や費用だけでなく、空室、修繕、物件価格、周辺環境など複数の要素を見る必要があります。

たとえば、駅から徒歩5分の築浅物件と、駅から徒歩20分の築古物件があり、築古物件のほうが利回りが高かったとします。数字だけなら築古物件に魅力を感じるかもしれません。

しかし、将来的な修繕費や空室の発生、周辺の賃料水準などまで確認すると、見え方が変わる可能性があります。高い利回りには、それなりの理由がある場合も多いためです。

特に注意したいのが「高利回り＝高収益」とは限らないという点です。利回りが高く表示されている背景には、物件価格が低い、築年数が経過している、賃料設定に特徴がある、空室リスクがあるなど、さまざまな理由が考えられます。

また、不動産投資では建物の状態も重要です。外壁や屋上防水、給排水設備などの修繕や更新が必要になれば、購入後にまとまった支出が発生することがあります。物件の収益性を見るときは、現在の数字だけでなく、将来的な支出も意識する必要があります。

物件情報を見るときは、次のような項目を順番に確認すると整理しやすくなります。

• ・物件価格はいくらなのか


• ・年間の家賃収入はいくらなのか


• ・満室を前提にした数字ではないか


• ・管理費や修繕費などの年間費用はいくらなのか


• ・築年数や建物の状態はどうなっているのか


• ・周辺の賃貸需要や空室状況はどうなのか

利回りを入口にしながら、こうした情報まで確認することで、単純な数字比較から一歩進んだ物件の見方ができるようになります。

不動産の利回りは、収益物件の収益性を考えるうえで重要な指標です。ただし、表面利回りと実質利回りでは計算に含まれるものが違うため、数字だけを比較してはいけません。

表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割ったシンプルな指標です。一方、実質利回りは管理費や修繕費などの費用を考慮して、より実態に近い収益性を確認するために使われます。

不動産投資を検討するときは、まず表面利回りで物件を比較し、その後に実質的な収支や空室、修繕、周辺環境などを確認していくと、情報を整理しやすくなります。「利回りが何％か」だけではなく、「なぜその数字になっているのか」を見ることがポイントです。

特に、これから不動産業界で働きたい方にとって、利回りは知っておきたい基本用語の一つです。不動産営業や収益不動産の仕事では、物件価格や賃料だけでなく、収益性やリスクを踏まえて物件を見る場面があります。用語の意味を理解しておくと、求人票を見るときにも仕事内容をイメージしやすくなります。

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